بسته مالی مخصوص ساخت و بهره‌برداری از پروژه‌های تجاری رونمایی شد
کلید بورسی قفل «مال»ها
بسته مالی مخصوص ساخت و بهره‌برداری از پروژه‌های تجاری و مراکز خرید با استفاده از امکانات بورسی به منظور برطرف شدن چند چالش اصلی در چرخه ساخت‌وساز، واگذاری، بهره‌برداری و مدیریت «مال»ها، رونمایی شد.
این بسته مالی که از سوی دو پژوهشگر حوزه مدیریت مالی طراحی شده با اشاره به مشکلاتی که تاکنون در مسیر تامین مالی ساخت، واگذاری، مدیریت و بهره‌برداری از مال‌ها و مجتمعهای تجاری وجود داشته است مدل جدیدی از تامین منابع برای ساخت با هدف نجات مال‌سازها از «باتلاق» پول‌سازی سنتی برای این پروژه‌ها را به این دسته از سرمایه‌گذاران ساختمانی پیشنهاد می‌کند که در قالب آن با هدایت عملیات تامین مالی، ساخت و بهره‌برداری از این مجتمع‌ها به مسیری تازه، چالش‌های مربوط به روش‌های سنتی ساخت و بهره‌برداری از مال‌ها به حداقل می‌رسد.
مدل جدید تامین مالی مال‌ها به بازار سرمایه متصل است و دو نوع اوراق با نام‌های «اوراق ساخت» و «اوراق سرقفلی» را جایگزین دریافت تسهیلات از بانک‌ها و پیش‌فروش واحدهای تجاری می‌کند. در این مدل قرار است ریسک و هزینه‌های آتی پنهان «تامین مالی ساخت» پروژه‌های تجاری و همچنین ریسک «دوره بهره‌برداری» به حداقل برسد. سلمان خادم‌المله و امید توکلی دو پژوهشگر حوزه مدیریت مالی، با طراحی این مدل معتقدند تاکنون نظام مشخصی برای تعیین دقیق و شفاف نقش‌های هر یک از گروه‌های ذی‌نفع در پروژه‌های تجاری در جریان ساخت، واگذاری و بهره‌برداری از مال‌ها وجود نداشته است و عملکردهای قبلی در هر کدام از مراحل گفته شده فاقد مرز معینی بوده تا مانع از تضاد و خلط مسائل گوناگون در این پروژه‌ها شود. این بسته اخیرا به گروهی از مال‌سازها معرفی شده و قرار است به‌زودی در یکی از دانشگاه‌های تهران، مورد نقد و بررسی قرار بگیرد.
مدل جدید تامین مالی ساخت، واگذاری، بهره‌برداری و مدیریت مجتمعهای تجاری از یکسو شامل آن دسته از مراکز تجاری در حال ساخت، رو به اتمام یا آماده فروش در شهر تهران است که سازنده‌های آنها یا به کمبود منابع برای تکمیل برخورد کرده‌اند یا در مرحله فروش واحدها، با نبود مشتری برای راه‌اندازی کسب و کار صنفی مواجه هستند و در عین حال، برای بازپرداخت تسهیلات دریافتی، دچار تاخیر و متحمل زیان دیرکرد در تصفیه بدهی‌های مربوط به منابع مالی زمان ساخت پروژه شده‌اند. این مدل در عین حال برای پروژه‌هایی که در سایر شهرها در مرحله صفر ساخت‌وساز قرار گرفته وقرار است به‌زودی احداث شوند نیز کاربرد دارد.
بر اساس بسته مالی مناسب ساخت و سازهای تجاری، در صورتی که پروژه‌های تجاری از طریق دو پل ارتباطی شامل انتشار و واگذاری «اوراق ساخت» و «اوراق سرقفلی» به بازار سرمایه متصل شود، بسیاری از چالش‌های فعلی در مراحل مختلف ساخت و بهره‌برداری از مال‌ها به حداقل می‌رسد. یکی از مهم‌ترین چالش‌های موجود در ارتباط با ساخت، واگذاری، بهره‌برداری و مدیریت مجتمعهای تجاری از ابتدا تاکنون، عدم امکان مرز‌بندی مشخص بین دو گروه اصلی تامین‌کننده منابع مالی برای ساخت مجتمعهای تجاری است؛ ناهمگن بودن و غیر هم‌سنخ بودن اشخاص مرتبط در فرآیند تامین مالی و تاثیر آن بر نظام بهره‌برداری از پروژه‌های تجاری یکی از اصلی‌ترین و مهم‌ترین چالش‌های فعلی دوره ساخت مال‌هاست؛ به دلیل ماهیت ویژه ساخت، واگذاری، بهره‌برداری و مدیریت مجتمعهای تجاری، این پروژه‌ها جزو پیچیده‌ترین نوع پروژه‌های ساخت و ساز محسوب می‌شوند و تنوع ذی‌نفعان و همچنین تنوع و تفاوت و در برخی موارد تضاد ترجیحات آنها پیچیدگی این پروژه‌ها را دوچندان کرده است. هم‌اکنون دست‌کم چهار گروه ذی‌نفع در پروژه‌های تجاری‌سازی قابل‌ذکر است که از آن جمله می‌توان به مالک اصلی پروژه، پیش‌خریداران، شهرداری به‌عنوان نهاد واگذار‌کننده زمین یا صدور پروانه ساخت وهمچنین پیش‌خریداران واحدهای تجاری اشاره کرد؛ در شکل سنتی تامین مالی پروژه‌های تجاری عمدتا از دو روش «پیش‌فروش» و «دریافت تسهیلات بانکی» برای تامین مالی پروژه استفاده می‌شود؛ ناهمگن بودن اشخاص ذی‌نفع در پروژه‌های تجاری در نبود مدل بهینه تامین مالی ساخت در این مرحله، از گذشته تا به امروز، عمدتا بنا بر یک دلیل مشخص منجر به شکست بخش قابل‌توجهی از مال‌ها در تحقق مقاصد سرمایه‌گذاری شده است. از آنجا که یکی از اصلی‌ترین روش‌های تامین مالی ساخت مال‌ها در روش سنتی روش «پیش‌فروش» است، معمولا سرمایه‌گذارانی با مقاصد مختلف اقدام به پیش‌خرید واحدهای تجاری می‌کنند؛ برخی از آنها به منظور حفظ ارزش دارایی‌های خود و بدون انگیزه راه‌اندازی کسب و کار اقدام به پیش‌خرید واحدهای تجاری می‌کنند که علاوه بر اهمیت نداشتن زمان اتمام پروژه برای آنها، عمده واحدهایی که از سوی این گروه از سرمایه‌گذاران پیش‌خرید می‌شود تا مدت‌ها وحتی سال‌ها بعد از اتمام پروژه خالی باقی می‌ماند؛ در صورتی‌که یکی از رموز موفقیت مال‌ها، بهره‌برداری همزمان از واحدهای تجاری است. این در حالی است که گروه دیگری از پیش‌خریداران، افرادی هستند که قصد راه‌اندازی کسب و کار در واحدهای خریداری شده یا دست‌کم اجاره دادن آن به متقاضیان راه‌اندازی مشاغل در این واحدها را دارند؛ تفاوت و بعضا تناقض در اهداف سرمایه‌گذاران از مهم‌ترین چالش‌های شکل سنتی تامین مالی پروژه‌های تجاری محسوب می‌شود که پروژه را با دردسرهای زیادی مواجه می‌کند؛ اختلال در نظام راهبری کاربری‌های مجتمعهای تجاری از دیگر چالش‌های روش‌های سنتی ساخت ومدیریت این پروژه‌هاست؛ واگذاری مالکیت واحدها از ابتدای عملیات ساخت در قالب پیش‌فروش یا فروش واحدها در مراحل بعدی، منجر به ایجاد حق اعمال سلیقه در خریداران در نحوه بهره‌برداری از واحدها خواهد شد؛ استقرار اصناف و مشاغل ناهمگن در مجاورت یکدیگر در طبقات مختلف مال‌ها از مهم‌ترین چالش‌ها و آسیب‌هایی است که در این زمینه قابل ذکر است؛ در واقع زمانی که اقدام به پیش‌فروش واحدهای تجاری مال‌ها به منظور تامین مالی عملیات ساخت پروژه‌های تجاری می‌شود یکی از مهم‌ترین رازهای موفقیت مال‌ها که چینش مشخص، معنادار و یکدست برندها در طبقات مشخص است با خدشه و اختلال مواجه می‌شود؛ یکی از اصول درست بهره‌برداری موفق از مال‌ها استقرار برندها یا صنوف یکدست و هم‌جنس در طبقات مشخص و در مجاورت یکدیگر است؛ حال آنکه در برخی از موارد به دلیل پیش‌فروش واحدها و انتقال مالکیت آنها به افراد مختلف، امکان وضع قوانین برای الزام استقرار صنوف یکدست و هم‌جنس در یک طبقه از بین می‌رود و پیش‌خریداران به دلیل در اختیار داشتن حق مالکیت می‌توانند نسبت به استقرار مشاغل ناهمگن در مجاورت هم اقدام کنند که این موضوع موجب شکست بهره‌برداری بهینه از مجتمعهای تجاری می‌شود.
فرمول ترجیحی تامین مالی مال‌ها
طراحان مدل جدید تامین مالی ساخت و بهره‌برداری از مجتمعهای تجاری استفاده از امکانات بازار سرمایه در قالب انتشار و واگذاری دو نوع اوراق با عنوان «اوراق ساخت» و «اوراق سرقفلی» را به‌عنوان فرمول ترجیحی و بهینه ساخت و مدیریت مال‌ها مطرح می‌کنند؛ به عقیده آنها استفاده از روش‌های ترکیبی و مختلف برای تامین مالی مال‌ها در همه سال‌های گذشته و همچنین نحوه مدیریت، واگذاری و بهره‌برداری از مال‌ها موجب ایجاد تضاد منافع آشکار و چالش‌های زیادی در این نوع از پروژه‌های ساخت‌وساز شده است که به برخی از آنها اشاره شد؛ این در حالی است که از طریق ایجاد یک پل بین فرآیند ساخت و بهره‌برداری از مال‌ها با بازار سرمایه می‌توان این چالش‌ها را از بین برد؛ طوری که نه تنها برای تامین مالی ساخت مجتمعهای تجاری نیازی به استفاده از انواع روش‌های تامین مالی نخواهد بود که در آینده به دلیل ناهمگن بودن روش‌ها منجر به بروز دردسرهای اساسی شود، بلکه تنها از طریق امکانات بازار سرمایه و در قالب به کار‌گیری زنجیره‌‌ای واحد از یک روش تامین مالی، تمام الزامات مربوط به واگذاری، بهره‌برداری و مدیریت مجتمعهای تجاری نیز تامین می‌شود.
در قالب این روش، تامین مالی ساخت مجتمعهای تجاری با حذف انواع دیگر روش‌های تامین مالی همچون پیش‌فروش، صرفا از طریق انتشار و عرضه «اوراق ساخت» انجام می‌شود؛ عامل اصلی پروژه که در واقع مالک زمین و تهیه‌کننده نقشه‌های پروژه است و اقدام به دریافت مجوز ساخت مجتمع تجاری کرده است با انتشار اوراق ساخت با نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار می‌تواند اقدام به واگذاری این اوراق به عموم مردم اعم از سرمایه‌گذاران خرد وکلان کند؛ در واقع در این روش به جای آنکه برای تامین مالی ساخت پروژه اقدام به پیش‌فروش و واگذاری مالکیت واحدهای تجاری شود صرفا از طریق انتشار اوراق ساخت وعرضه آن به متقاضیان، بدون انتقال مالکیت واحدها، تامین مالی ساخت پروژه انجام می‌شود؛ از آنجا که در این روش مالکیت پروژه به افراد دیگر واگذار نمی‌شود امکان وضع قوانین واحد برای بهره‌برداری موفق از مال‌ها در مراحل نهایی برای مالک پروژه وجود دارد، چرا که در این روش سهم داشتن در تامین مالی هرگز به معنای داشتن حق مالکیت به میزانی که سرمایه‌گذاران و سهامداران مجاز به دخالت در تصمیم‌گیری‌ها باشند، نیست. اصل اوراق و مبلغ سود آن در زمان سررسید بعد از اتمام دوره ساخت پروژه تسویه می‌شود؛ علت تسویه مبالغ اوراق و سود آن در پایان دوره ساخت آن است که اساسا در طول دوره ساخت پروژه در حال صرف هزینه است و به سودآوری نرسیده اما پس از اتمام دوره ساخت از سه طریق قابل تسویه است؛ سرمایه‌گذاران می‌توانند اصل وسود اوراق را به‌صورت نقدی دریافت یا آن را در قالب واحد تجاری مطالبه کنند یا اوراق ساخت را به سهام یا «اوراق سرقفلی» تبدیل کنند.
در این طرح ملکیت پروژه به تامین‌کنندگان منابع مالی واگذار نمی‌شود، بنابراین مالکیت ومدیریت پروژه بر عهده موسسان است؛ به این ترتیب از ایجاد تعارض در امر مدیریت و همچنین ایجاد معارض در مالکیت، ترهین و تامین مالی جلوگیری می‌شود.
اوراق سرقفلی(اوراق منفعت بهره‌برداری) در این مدل معمولا بعد از پیشرفت فیزیکی ۷۰ تا ۸۰ درصدی پروژه صادر و به متقاضیان واگذار می‌شود؛ در قالب این روش، اگرچه پروژه هنوز به مرحله بهره‌برداری و کسب درآمد نرسیده است اما موسسان پروژه می‌توانند مبلغ مربوط به سهم آن دسته از صاحبان اوراق ساخت را که مایل به دریافت پول در زمان سررسید باشند از طریق انتشار و واگذاری اوراق سرقفلی تامین کنند؛ به این معنا که با انتشار اوراق سرقفلی برای متقاضیان جدید، مبالغ مربوط به اوراق ساخت را با گروه اول تامین‌کنندگان منابع مالی پروژه تسویه می‌کنند؛ این در حالی است که در صورت تمایل سرمایه‌گذاران، اوراق ساخت قابل تبدیل به اوراق سرقفلی است؛ عقد مربوط به اوراق سرقفلی در این مرحله نیز عقد اجاره است، یعنی اوراق سرقفلی می‌توانند با هدف واگذاری به‌صورت سرقفلی یا حق بهره‌برداری به‌صورت اجاره صادر شود.
در این روش نیز صاحبان اوراق سرقفلی حق مداخله در تصمیمات کلان را ندارند و تصمیمات از سوی موسس یا موسسان اصلی برای نحوه فروش واحدهای تجاری و چینش برندها در مرکز تجاری اتخاذ می‌شود.
همچنین در این روش تامین مالی، مقیاس فروش بورسی سرقفلی در قالب اوراق، از حداقل مساحت یک واحد تجاری به حداقل یک مترمربع از یک واحد تجاری کاهش می‌یابد. این تبدیل مقیاس خرید سرقفلی، کمک می‌کند تعداد بیشتری سرمایه‌گذار از طریق بازار سرمایه در زمان کمتر از شکل سنتی، بتوانند با خرید اوراق سرقفلی، منابع مالی لازم برای سرمایه‌گذار را در زمان پیش‌بهره‌برداری از پروژه تامین کنند. با این منابع، امکان تسویه حساب با خریداران اوراق ساخت فراهم می‌شود. یعنی صاحبان اوراق ساخت و اوراق سرقفلی می‌توانند در زمان سررسید به نسبت سرمایه خود اقدام به دریافت حق بهره‌برداری از یک مترمربع تا هر میزان متراژ متناسب با میزان سرمایه خود کنند؛ از این طریق افراد با توانایی مالی مختلف می‌توانند اقدام به سرمایه‌گذاری در ساخت مجتمعهای تجاری کنند و امکان ورود سرمایه‌گذاران خرد در پروژه‌های ساخت مجتمعهای تجاری فراهم می‌شود.
از این طریق اولین مشکل تامین مالی ساخت پروژه‌های ساختمانی که موسسان را وادار به پیش‌فروش واحدهای تجاری و مواجه شدن با مشکلات بعدی ناشی از انتقال مالکیت واحدها در دوره ساخت و بهره‌برداری می‌کرد، برطرف می‌شود؛ در وهله دوم، اوراق سرقفلی که به معنای حق منفعت بهره‌برداری از واحدهای تجاری است عمدتا به افرادی واگذار می‌شود که خواهان راه‌اندازی کسب و کار در واحدها هستند؛ چرا که افرادی که تنها به قصد سرمایه‌گذاری به این پروژه‌ها ورود می‌کنند در پایان دوره ساخت و سررسید اوراق ساخت، اصل و سود سرمایه خود را دریافت کرده و از پروژه خارج می‌شوند اما اوراق سرقفلی می‌تواند به افرادی واگذار شود که قصد راه‌اندازی کسب و کار و بهره‌برداری از حق منفعت واحدها را دارند.
از دیگر مزایای این اوراق، برخورداری از بیمه تبدیل اوراق به جریان نقدی است؛ به این معنا که عواید این اوراق برای هر دو سمت سرمایه‌گذار و متقاضی خرید واحدها در مرحله بهره‌برداری از مجتمعهای تجاری، ایمن و ضمانت شده است؛ به واسطه برخورداری اوراق از بیمه تبدیل به جریان نقدی، اوراق سرقفلی دارای مدت مجاز جهت بهره‌برداری از واحد تجاری است؛ به‌عنوان مثال این مدت مجاز برای سه ماه تعیین خواهد شد و در صورت عدم بهره‌برداری توسط دارنده اوراق در مدت معین، حق وی باطل شده و اوراق به‌صورت مجدد در بورس عرضه می‌شود و قیمت فروش پس از کسر هزینه‌های انجام شده و جریمه تاخیر در بهره‌برداری به دارنده قبلی پرداخت می‌شود.
از آنجا که اوراق در بازار سرمایه عرضه می‌شود و امکان کشف قیمت واقعی از طریق بازار سرمایه فراهم می‌شود، بسیاری از ضرر و زیان‌های قبلی که به دلیل پیش‌فروش واحدها با قیمت کمتر به موسسان تحمیل می‌شد از بین خواهد رفت. ضمن اینکه مالکان اوراق سرقفلی نیز نسبت به عادلانه بودن قیمت‌ها اطمینان خواهند داشت. بی‌نیازی از منابع ناشی از تسهیلات بانکی و اجبار برای تسویه حساب با بانک‌های وام‌دهنده بعد از اتمام دوره ساخت و قبل از آنکه پروژه به مرحله بهره‌برداری و درآمدزایی برسد، از دیگر مزایای مدل جدید است؛ به واسطه استفاده از این مدل، پروژه‌ها از وام بانکی بی‌نیاز می‌شوند؛ به این ترتیب موسسان هیچ الزامی از بابت پیش‌فروش واحدها برای تامین مالی پروژه از یکسو و فروش واحدها در پایان دوره ساخت به منظور تسویه حساب با بانک از بابت اتمام دوره مشارکت ندارند و می‌توانند سرقفلی واحدها را در قالب اوراق سرقفلی با مقررات بهینه به منظور بهره‌برداری حداکثری از عواید ساخت مال‌ها به بهره‌برداران واقعی واگذار کنند.
سرمایه‌گذار اصلی مراکز تجاری، در فاصله فروش اوراق سرقفلی تا زمان سررسید آنها، فرصت پیدا می‌کند نسبت به چگونگی واگذاری واحدهای تجاری – مرحله نهایی بهره‌برداری- و انتخاب برندها و چینش آنها در مجتمع برای افزایش احتمال موفقیت در زمان بهره‌برداری، برنامه‌ریزی کند. متقاضیان خرید واحدها در نهایت به دارندگان اوراق سرقفلی مراجعه می‌کنند و به میزان مساحت واحد مورد نظر، از یک یا گروهی از صاحبان اوراق سرقفلی، امتیاز واحد را خریداری می‌کنند. از این طریق همچنین امکان بهره‌برداری منظم در زمان مشخص وبه‌صورت همزمان از کلیه واحدهای تجاری فراهم شده و یکی دیگر از رموز موفقیت مال‌ها که بهره‌برداری و آغاز به کار همزمان واحدهای صنفی همگن است، محقق می‌شود. در تهران بیش از ۱۰۰ مرکز تجاری، در حال ساخت یا آماده بهره‌برداری است اما تغییر جنس خرید خانوارها، کاهش درآمد خانوارها ناشی از تورم عمومی و همچنین قفل شدن این پروژه‌ها در مرحله تامین مالی سنتی، سرمایه‌گذاران را دچار مشکل و زیان اقتصادی کرده است.
