فقدان مشاوران حقوقی خبره نقطه کور مجتمع های تجاری کشور
با جایگزینی مراکزخرید با بازارهای سنتی قدیم، طبیعتا نیاز به مراکز تفریحی و دریافت خدمات متنوع هم رخ‌نمایی می‌کند و این چیزی است که در حال حاضر شاهدش هستیم. حال با این تغییرات مشهود نیاز به متخصصان و کارشناسان خبره همچون تیم حقوقی آموزش دیده به خوبی احساس می‌شود که در ادامه با دلایل ضرورت حضور آنها آشنا خواهید شد.
لطفا خودتان را معرفی کرده و رزومه کوتاهی از سابقه کاری تان در حوزه خرده فروشی ارائه دهید.
حنانه کاظمی هستم دانش آموخته رشته حقوق دانشگاه تهران در مقطع کارشناسی و ارشد حقوق بشر دانشگاه شهید بهشتی. از سال 1384 وکیل پایه یک دادگستری هستم و از سال 1389 افتخار همکاری با شرکت هایپرمارکت‌های ماف پارس و فروشگاههای زنجیره‌ای هایپراستار به عنوان مشاور حقوقی، وکیل و مدیرحقوقی شرکت را دارم. شرکت هایپرمارکت‌های ماف پارس به عنوان زیرمجموعه گروه ماجدالفطیم همواره از یک تیم حرفه‌ای بین‌المللی حقوقی بهره‌مند بوده است اما به علت نوپا بودن حضور این فروشگاه‌ها در ایران پیش از ورود بنده به این مجموعه تیم حقوقی منسجم و ثابت در داخل ایران نداشت، لذا با بهره‌گیری از دانش استید این حوزه همچون دکتر لطفی و دکتر گیوه چین پایه‌گذاری تیم حقوقی داخل شرکت (in house) را به انجام رساندیم.
از نظر شما تفاوت بازارهای سنتی و مراکزخرید در زمینه مسائل حقوقی چیست؟
بازارهای سنتی در منطقه خاورمیانه همواره دارای کارکردهای سیاسی، اقتصادی و مذهبی ویژه ای بوده است که معمولا تحت تاثیر تجار و اعتبارات مذهبی، اجتماعی از نقش ویژه ای در اطلاع رسانی و اداره افکار عمومی برخوردار بوده اند حال آنکه تمامی این روند تنها به اعتبار سرمایه و اعتبار افراد و نهادها وابسته بوده و نظم حقوقی و مناسبات مدرن در آن جایی نداشته است. از آنجا که مالکیت این بازارها عمدتاً به روش سرقفلی و یا اجاره تک مغازه (دکان) بوده است، مناسبات درون بازار روشی عرفی، سنتی داشته و نیازی به مداخله حقوقی احساس نمی شده است اما با وارد شدن بازارهای مدرن و مجتمع های تجاری چندمنظوره که از گستردگی بیشتری برخوردار بوده اند. نقش تفریحی و خدماتی آن گسترش یافت و نقش افراد و تجار به اعتبار سرمایه آنان کاهش یافت و مناسبات درون یک مجتمع بزرگ با تعداد زیادی از مستاجرین یا مالکینبه روش سنتی قابل حل و فصل نبود؛ لذا، نیاز به مختصص ها و کارشناسی های گوناگون جهت نظم دهی این نهاد جدیدالظهور بیشتر حس شد. یکی از این نهادها و تخصص ها، تیم حقوقی آموزش دیده در این زمینه بود که متاسفانه بدلیل عدم وجود چنین آموزش هایی و عدم آشنایی حقوقدانان در ایران از این مناسبات و عدم وجود قوانین و مقررات کافی و مناسب در ایران، هنوز نیز کمبودهای بسیاری در این زمینه مشاهده می گردد.
این تفاوت ها با فروشگاههای زنجیره ای همچون هایپراستار به چه صورت است؟
نقش تیم حقوقی در دنیای مدرن تنها به ارائه راه حل های حقوقی و بیان ریسک های حقوقی محدود نمی گردد، بلکه مشاوران حقوقی و وکلا از دانش تجاری و تکنیکی لازم در زمینه اداره فروشگاه های بزرگ نیز برخوردارند تا بتوانند همانند یک عنصر فعال راه حل های تجاری با ارزش و قابل پذیرش ارائه دهند در این زمینه وجود تیم حقوقی ثابت داخل شرکت (in house Legal) کمک می کند که نقاط فشار، استراتژی ها و اهداف فعالیت مورد نظر را شناسایی کرده و با ارتباطات موثر از ریسک ها و مشکلات حقوقی آگاهی یافته و در جهت رفع آنان با تصمیمات مدیریتی برآیند. این فرآیند به مدیران این امکان را می دهد تا با آگاهی از ریسک های موجود تصمیمات موثر در زمینه مشکلات ممکن را عملی سازند. وجود چنین مشاوران حقوقی و تیم حقوقی داخل یک شرکت که از تمامی ویژگی های تجاری و تکنیکی یک مجموعه آگاه باشند و دانش و تجربه کافی در این زمینه را کسب کرده باشند ضعف مجتمع های تجاری و بازارهای نیمه مدرن در ایران می باشد که تفاوت اصلی این فروشگاه ها با هایپراستار می باشد. اعتقاد شرکت های بین المللی به وجود یک تیم حرفه ای حقوقی در روند تمامی مذاکرات، قراردادها و مسائل بعد از آن از جمله پرداخت ها، تسویه حساب ها و غیره تضمین ایجاد کمترین حد از مراجعه به مراجع قضایی و عدم ایجاد پرونده های متعدد در دادگاه ها می باشد که متاسفانه هنوز به طور مداوم در تمامی فروشگاه های زنجیره ای و مجتمع های تجاری در ایران پذیرفته شده است. معمولا روش کار به این صورت است که این بنگاه های اقتصادی دارای وکلائی نیمه وقت بوده که در صورت ایجاد مشکل حقوقی کار را به آنان ارجاع می دهند اما این وکلا که تخصص کافی در این زمینه ندارند با نگاهی کلی و بدون در نظر گرفتن سابقه ایجاد ریسک های حقوقی در این زمینه با کار مشکلی مواجه هستند در حالیکه در مجموعه هایپراستار باور و اعتقاد به وجود نظم و مشاوره حقوقی در تمامی مراحل نقطه مثبت و راهگشا می باشد.
چه پیش بینی های قانونی برای جلوگیری از خروج برندها از چارچوب قوانین حاکم بر مجتمع های تجاری و به عنوان مثال هایپراستار باکری انجام شده است؟
قراردادهای اجاره مغازه و غرفه ها در مجتمع های تجاری متعلق به شرکت هایپرمارکت های ماف پارس با استاندارهای جهانی تنظیم شده به طوریکه این قراردادها در تمامی دنیا یک مزیت داشته و فقط در ایران، با توجه به قوانین کشور ایران بومی گردیده است. لذا، پیش بینی های لازم جهت حفظ استانداردهای بین المللی و جلوگیری از خروج برندهای موجود از چارچوب قوانین از جمله عدم تقلب در ارائه کالای اصل، مقررات بهداشتی و ... به طور دقیق و با جزئیات کافی پیش بینی شده است.
از نظر شما تهاتر در یک مجموعه تجاری ضعف است یا فرصت؟چطور می توان بهترین بهره را از آن برد؟
قانون مدنی، تهاتر را یكی از اسباب سقوط تعهدات به شمار آورده است که به موجب آن، دو تعهد متقابل که هر یک از طرفین یکی طلبکار و دیگری بدهکار است، ساقط می‌شوند. اصلی‌ترین مبنای تهاتر، خرد و عقل انسانی است كه هرگاه دو دین با همدیگر بودند، تحت شرایطی ساقط شوند، بدون این كه هر كدام پرداخت شود. مثلاً اگر كسی مبلغی به دیگری بدهكار باشد و از طرفی، همان مقدار از او طلبكار باشد، این دو دین تحت شرایطی كه خواهد آمد، ساقط می‌شوند؛ بدون این كه نیاز به پرداخت باشد. در حقیقت تهاتر یك نوع ایفای تعهد است. تهاتر به نوعی یک فرصت برای جلوگیری از تکرار تأدیه و ایفای تعهد است که این موضوع از نکات مثبت آن به شمار می رود. اثر تهاتر به طرفین محدود نمی‌شود. شاید بتوان گفت اثر آن در رابطه طرفین، بری شدن ذمه هر كدام است، چون تهاتر در حكم پرداخت و در حكم وفای به عهد است و در این رابطه اگر تضمینات و وثایقی وجود داشته باشد به محض تهاتر آنها نیز آزاد می‌شود؛ بنابراین آثار تهاتر در رابطه طرفین در مجموعه های تجاری را می‌توان به صورت سقوط دو دین كه اثر اجرای دو تعهد توسط طرفین است با استناد به تهاتر؛ زوال تضمینات و وثایق؛ چون بقای آنها سالبه به انتفاع موضوع است، چنان‌كه از روح ماده 293 در رابطه با تبدیل تعهد بر می‌آید و قطع جریان مرور زمان و بهره و خسارت تاخیر تادیه خلاصه كرد. در بیان آثار تهاتر نسبت به اشخاص ثالث نیز می‌توان گفت، تهاتر نمی‌تواند به ضرر شخص ثالث صورت گیرد. در این موارد تهاتر به نفع شخص ثالث تمام می‌شود: در ضمان تضامنی، تهاتر باعث برائت ذمه ضامن شده بنابراین او به عنوان شخص ثالث از این تهاتر منتفع می‌شود همچنین با حصول تهاتر اگر مالی از شخص ثالث به عنوان وثیقه قرار گرفته باشد، آزاد می‌شود. اگر شخصی نیز كفیل مدیون باشد، با تهاتر بین مدیون و دائن، ذمه كفیل از تعهدی كه به عهده گرفته بود، بری می‌شود.
برخی از مستاجران در فروشگاههای هایپراستار از سختی انعقاد قراردادها گله‌مند هستند. لطفا بفرمایید این سخت بودن بستن قراردادها متاثر از چیست؟
این یکی از تفاوت های عمده در خصوص نحوه اداره شرکت های بین المللی با مجموعه بازارهای سنتی و نیمه مدرن داخلی است. درحالیکه قراردادی فرمت اجاره در ایران معمولا بسیار ساده و کلی تهیه می گردد و بدون در نظر گرفتن پیچیدگی های حقوقی و تکنیکی اداره یک مجموعه تجاری کامل منعقد می گردد و متاسفانه در ادامه در هر مرحله با مشکلات حقوقی عمده مواجه می گردند و یا نهایتاً با روش های کدخدامنشانه به حل موضوع می پردازند که این مساله باعث افت کیفیت اداره یک مجموعه می گردد اما مجموعه های متعلق به شرکت هایپرمارکت های ماف پارس از پیش نسبت به پیش بینیموانع و مسائل حقوقی و تکنیکی ممکن اقدام می نماید و به همین دلیل قراردادهای این مجموعه گاهاًقراردادهایی با تعداد صفحات زیاد و ذکر جزئیاتی است که ممکن است در طول مدت اجاره در شرایطی رجوع به هریک از بندها راهگشا باشد. لازم به ذکر است که برخلاف آنچه در باب قراردادهای هایپراستار به قراردادهای ترکمنچای معروف شده است، قراردادهای هایپراستار به هیچ وجه یک طرفه نمی باشد و از آنجا که طبق استانداردهای بین المللی تنظیم گردیده است و سپس با حقوق ایران تطبیق یافته و اصلاح گردیده است گاهاً منافع دو طرف را در نظر گرفته و تنها به این دلیل که در ایران، عادت به تنظیم قراردادهای مفصل نداریم این قراردادها در نظر افراد غیرحقوقی سختگیرانه و یکطرفه آمده است اما همین مساله کمک کننده مجموعه ها و زیرمجموعه های هایپر و دلیل تفاوت آنها در نحوه اداره یک مجموعه بوده است که زبانزد همگی می باشد.
در رابطه با انعقاد قرارداد با فروشگاه های زنجیره ای چه تفاوت های میان همکاری با شرکت های خارجی همچون ماجدالفطیم در مقایسه با شرکت های ایرانی در داخل کشور وجود دارد؟
به نظر می رسد منظور از این سوال در شرایطی است که شرکت هایپرمارکت های ماف پارس بعنوان زیرمجموعه ماجدالفطیم بعنوان مستاجر اقدام به انعقاد قرارداد با مجموعه ها و مراکز تجاری می نماید. در این شرایط تفاوت عمده ای که از نظر حقوقی به نظر می رسد این است که فروشگاه هایپراستار در تمامی جنبه های فعالیت خود دارای شفافیت کامل می باشد و گاه این وجه تمایز عمده ای به نظر می رسد. تمامی حساب های شرکت طبق قوانین به صورت کاملا شفاف در اختیار نهادهای قانونی و مالکین قرار می گیرد و گرچه این امر هزینه های بسیاری برای شرکت داشته و متاسفانه برخلاف عرف موجود در جامعه ایران است اما اصرار مدیران این مجموعه همواره بر تبعیت کامل از قوانین و شفافیت امتیاز بزرگ این فروشگاه می باشد. ضمن اینکه استانداردهای بالای اداره این فروشگاه ها همیشه ارزش افزوده ای برای هر مجموعه ای بوده است و بدون شک الگوی مناسبی برای فروشگاه های بعد از آن به حساب آمده است.
حال در مورد مراکز خرید با توجه به اینکه شهرداری ها به عنوان سرمایه گذار در ساخت و ساز مراکز تجاری مشارکت می کنند، راه حل شما برای رفع مشکلات ایجاد شده با کارفرمایان در زمان بهره برداری چیست؟
گام نخست برای روابط صحیح با شهرداری ها به عنوان سرمایه‌گذار یا مالک مجموعه‌ها، بستن قراردادهای شفاف و واضح است که قطعه بر روند پیشرفت پروژه ها تاثیر گذار است. قراردادها باید دقیق و روشن تنظیم شده و آیتم هایی نظیر الزام شهرداری به ایفای تعهدات قراردادی، ابطال قرارداد، فسخ قرارداد، تقاضای خسارت قراردادی و غیره در آن ذکر شود.
برخلاف تصور عامه که کلیه دعاوی علیه شهرداری را در صلاحیت دیوان عدالت اداری می‌دانند باید توجه داشت که دعاوی ناشی از قراردادهای مذکور در صلاحیت دادگاههای عمومی حقوقی میباشد و اشخاصی که طرف قرارداد با شهرداری می باشند در صورت وجود مشکل حقوقی ناشی از قرارداد می بایست به دادگاه حقوقی مراجعه نمایند لازم به ذکر است در قراردادهای فوق الذکر از آنجایی که شهرداری در منبع قدرت قرار دارد و در صورت وجود مشکل حقوقی ناشی از قرارداد با اختیارات قانونی و فراقانونی پیچیدگی هایی برای طرف قرارداد ایجاد می‌نماید از جمله اینکه در صورت عدم وجود قرارداد شفاف معمولا در مقابل ملک موضوع قرارداد مانع قرار داده و از رفت و آمد به ملک تا حصول توافق خودداری می نماید لذا در زمان انعقاد قرارداد می‌بایست تمام امور را مدنظر قرار داده و مراقب اوضاع و احوال مختلف موثر در قرارداد بود.
پیرامون کم‌کاری و عدم پیروی واحد‌های صنفی از آیین‌نامه مجتمع‌های تجاری چه قوانینی وجود دارد؟ و نحوه برخورد قانونی با آنها چگونه خواهد بود؟ این رویه در هایپراستار چگونه است؟
رویه کلی در این زمینه در هایپراستار دوری از مراجعه به مراجع حقوقی و حل کردن مسائل در حوزه اداره مرکز خرید و رجوع به قرارداد می باشد . از آن جا که مجتمع تجاری محل کسب افراد است و تمام اتفاقات و مراحل موفقیت تجاری افراد در همین محل شکل می گیرد و تاثیر می پذیرد بهتر است که همه افراد برای ایجاد آرامش و آسایش بیشتر و در عین حال حفظ و ارتقای موقعیت کاری و تجاری خود با قوانین و آیین نامه مربوط به مجتمع های تجاری آشنایی کامل داشته باشند و در انجام و رعایت کامل آن بکوشند.هدف هایپراستار ایجاد محیط مناسب جهت کار و تجارت برابر قانون نظام صنفی و مصوبات کمیسیون نظارت، اتاق اصناف، اتحادیه ها و رعایت مقررات اداره اماکن عمومی ناجا و ارتقاء حسن تفاهم، دوستی، رعایت حقوق شهروندی، حقوق کلیه ساکنان، انجام امور رفاهی، خدماتی، سرپرستی، نظارت و اداره امور مربوطه در راستای قوانین نظام صنفی و کلیه مشاعات مطابق با قانون تملک آپارتمانها به بهترین وجه و کمترین هزینه می باشد که در صورت عدم رعایت موارد مرتبه اول به صورت تذکر کتبی و در موارد بعدی برابر مقررات رفتار خواهد شد.
شما به عنوان یکی از 20 بانوی موفق در حوزه خرده فروشی کشور در چهارمین کارگاه آموزشی نشریه ما مورد تجلیل قرار گرفتید. نقش زنان را چقدر در پیشرفت صنعت خرده فروشی ایران موثر میدانید؟
در گذشته نقش زنان در جامعه محدود و تحت کنترل مردان بود، این امر نیمی از توان جامعه در رشد و پیشرفت را محدود و غیرممکن ساخته بود، نگاهی به جوامع پیشرفته بیانگر این امر است که هرجا محدودیت ها در استخدام های جنسیتی رفع گشته است توان و قدرت پیشرفت جامعه نه دو برابر بلکه چندین برابر گشته است سیاست شرکت های بین المللی از جمله هایپراستار استفاده از توانمندیهای زنان همگام با مردان است. خوشبختانه در هایپر نگاه جنسیتی به زنان وجود ندارد و مدیران موفق زن در رئوس مدیریتی بدون در نظر گرفتن جنسیت حق پیشرفت و تاثیرگذاری در سیستم را دارا می باشد. باید باور داشته باشیم که این امر نه تنها در هایپر بلکه در جامعه امروز ما اجتناب ناپذیر است و فراتر از نگاه جنسیتی توانمندی و تحصیلات زنان ما جایگاه خود را در سیستم مدیریتی را یافته است، گرچه این امر هنوز در شرکت های دولتی و غیردولتی داخلی به میزان لازم جا نیفتاده است و نیازمند تلاش و مبارزه زنان جهت اثبات توانمندی های خود است.
