سلام کلید واژه ارتباطات
با توسعه شهر قم به‌عنوان یکی از مهم‌ترین شهرهای مذهبی کشور و شاهراهی برای انجام امور اقتصادی میان سایر شهرها، بازار سلام قم پا به عرصه وجود نهاد و قرار است از سال آینده به مرحله نخست بهره‌برداری برسد. مدیر ساخت و بهره برداری پروژه بازار سلام توضیحات بیشتر و کامل‌تری را ارائه داده است که در ادامه می‌خوانید.
لطفا خودتان را معرفی کرده و رزومه کوتاهی از سابقه فعالیت خود ارائه دهید.
من محمدباقر کلهر متولد 1361 و فارغ‌التحصیل مقطع کارشناسی ارشد حقوق از دانشگاه تهران هستم. از زمان تحصیل در دانشگاه، همواره به‌عنوان مشاور حقوقی با مجموعه‌های تولیدی و بازرگانی کشور همکاری داشته‌ام و با اندوخته علمی و تجربی در این مسیر، از ابتدای دهه 90 نیز با اخذ پروانه وکالت پایه یک از کانون وکلای دادگستری، رسما وارد حوزه تخصصی وکالت شدم.
از سوی دیگر، به پشتوانه سابقه مدیریت اجرایی در دهه 80، تعامل مداوم با صاحبان برندهای تجاری موفق و کسب دانش در زمینه مدیریت، از سال 1394 ضمن عضویت در هیات‌مدیره مجتمع تجاری سلام، به‌عنوان مدیر ساخت و بهره‌برداری این مجتمع تخصصی فعالیت می‌کنم.
ساخت پروژه سلام از چه زمانی آغاز شده و به طور تقریبی چه زمانی به بهره‌برداری کامل می‌رسد؟ بهره‌برداری از این مجموعه بر عهده کدام شرکت است؟
ساخت این مجتمع از بهمن ماه 1394 آغاز شده و تاکنون ادامه دارد. با شروع عملیات اجرایی، املاک دیگری نیز که در مجاورت پروژه قرار داشت، خریداری و در طول چند ماه به عرصه اولیه پروژه اضافه شد که همین موضوع در کنار بهینه‌تر شدن پروژه، موجب تغییر در طرح اولیه پلان و اضافه شدن زمان اجرای پروژه شد.
در حال حاضر ساختمان در مرحله نازک‌کاری است که امیدواریم بر مبنای گانت چارت پروژه، در نیمه اول سال آتی بتوانیم بهره‌برداری از این مجتمع را در قالب soft opening آغاز کنیم. در همین راستا کمیته بهره‌برداری بازار سلام متشکل از هیات‌مدیره مجتمع، مدیر اجرایی پروژه آقای سیدعلی ساداتی، نماینده محترم شرکت راتا مدیریت ایرانیان به‌عنوان مشاور بهره‌برداری و آقای دکتر ناظم‌زاده از دیگر مشاوران مجموعه، جلسات منظمی را تشکیل داده است و با تدوین و پایش الزامات بهره‌برداری در زمان ساخت و برنامه‌ریزی برای بخش‌های مختلف مجتمع، در حال تمهید مقدمات افتتاحیه است.
دلیل انتخاب شهر قم برای ساخت این پروژه چه بود؟
شهر قم با بیش از یک میلیون نفر جمعیت، از مهم‌ترین شهرهای مذهبی ایران است. وجود حرم حضرت معصومه(س)، نزدیکی به پایتخت و واقع شدن در شاهراه مواصلاتی ایران که موجب ایجاد نقش برجسته قم در تعاملات اقتصادی خصوصا با شهرهای اطراف نظیر کاشان، اراک، اصفهان و... شده است، از مهم‌ترین دلایلی است که هرساله خیل انبوهی از گردشگران و زائران داخلی و خارجی را به شهر قم رهسپار می‌کند.
همچنین در سال‌های اخیر توسعه فضاها و امکانات شهری در قم، موجب افزایش گردشگر داخلی و خارجی شده است (بر اساس آمار رسمی، سالانه حدود 12 میلیون گردشگر از شهر قم بازدید می‌کنند). در مجموع، این ویژگی‌ها باعث شده است که شهر قم پتانسیل مناسبی برای سرمایه‌گذاری داشته باشد و به جهت کمبود فضاهای تفریحی برای ساکنان قم و گردشگران، ایجاد مجتمع‌های چندمنظوره مشابه مجتمع بازار سلام، فرصت مناسبی برای کارآفرینی ایجاد خواهد کرد.
علاوه بر تمامی این موارد، شخصیت مذهبی و علاقه وافر سرمایه‌گذار پروژه آقای سیدماشاءالهق ساداتی به شهر قم و سابقه کارآفرینی‌های متوالی ایشان در این شهر از مهم‌ترین علل انتخاب این شهر برای ساخت این پروژه است.
مجتمع سلام در چه مساحتی از زمین و در چند طبقه ساخته شده است؟
عرصه این مجتمع تجاری که در بافت مرکزی شهر قم واقع شده است، حاصل تجمیع بیش از 20 پلاک ثبتی است که پس از عقب‌نشینی قابل توجه در اضلاع مختلف آن، مساحت باقیمانده‌ای بالغ بر 1600 مترمربع را داراست.
این مجتمع در 13 طبقه شامل پنج طبقه منفی، دو طبقه همکف (به‌دلیل اختلاف سطح در دو ورودی ساختمان) و 6 طبقه فوقانی بوده و زیربنای کل آن حدود 17هزار مترمربع است.
ویژگی منحصر به فرد مجتمع سلام قم چیست؟
منحصر به فرد بودن مجتمع بازار سلام در شهر قم را باید در ترکیب چند پتانسیل و ویژگی مهم آن جست‌وجو کرد. مجتمع بازار سلام یک مرکزخرید تخصصی برای عرضه موبایل و سایر کالاهای دیجیتال است که از حیث وسعت، بزرگ‌ترین مرکزخرید تخصصی قم به شمار می‌آید (مهم‌ترین مرکز عرضه موبایل در شهر قم در حال حاضر کمتر از نصف مساحت مجتمع سلام را دارا است که به علت فرسودگی از امکانات رفاهی به‌کار رفته در بازار سلام از قبیل سیستم تهویه مرکزی، آسانسور، پله‌برقی و پارکینگ بی‌بهره است).
مکان‌یابی و قرارگیری بازار موبایل سلام در خیابان عمار یاسر قم که در اصطلاح عامه، بورس فروش موبایل و لوازم جانبی خوانده می‌شود از یک‌سو و نزدیکی به حرم و محدوده بازار قدیمی قم از سوی دیگر، تراکم جمعیتی و تردد بالای افراد بومی و غیربومی را در این منطقه به همراه داشته است.
علاوه بر تامین فضاهای استاندارد خرید، ایجاد محیطی مطبوع و جذاب جهت تفریح و سرگرمی مخاطب با در نظر گرفتن فضاهایی نظیر فودکورت، سینما و شهربازی، می‌تواند به طور بالقوه پاخور(footfall) مناسبی برای مجتمع ایجاد کند که قرارگیری دو عرصه تجاری و تفریحی در مجتمع، مرکزخرید سلام را به مقصدی برای خرید و تفریح توامان مخاطبان تبدیل می‌کند.
مجتمع سلام قم دارای چه تعداد واحد تجاری است؟
4 طبقه از 13 طبقه این مجتمع، به واحدهای فروشگاهی عرضه موبایل و لوازم جانبی اختصاص یافته است. در این چهار طبقه مجموعا 110 واحد تجاری فعالیت خواهند داشت که مساحت این واحدها بر حسب موقعیت مکانی و شیوه عرضه کالا از حدود 10 مترمربع تا 150 مترمربع متغیر است.
لطفا پیرامون معماری به کار گرفته شده در مجتمع سلام توضیحاتی ارائه دهید.
طراحی پلان‌های داخلی و نمای پروژه مرکزخرید سلام، توسط شرکت عمارت خورشید به مدیریت آقای دکتر منصوری، عضو هیات‌علمی دانشگاه و صاحب جوایز داخلی و خارجی متعدد در زمینه معماری صورت گرفته است.
با توجه به تاکیدات کارفرما در جهت مطبوع‌سازی فضای داخلی این مرکزخرید، در طراحی پلان‌های داخلی نیز سعی شده است با طراحی وید مرکزی و راهروهای عریض، مشاعات استاندارد جهت سیرکولاسیون مناسب ایجاد شود.
ویترین واحدهای تجاری پروژه عمدتا به سمت ویدهای اصلی مجتمع است. علاوه‌بر این، ارتفاع بلند طبقات به همراه نورپردازی و عرض مناسب راهروها و ویدها موجب شده است کلیه واحدها در هر طبقه به‌طور معمول در دسترس بوده و با دور شدن از ورودی‌ها یا راهروی اصلی، ارزش تجاری آنها دستخوش دگرگونی فاحش نشود.
همچنین در طراحی داخلی به جانمایی فضاهای تبلیغاتی، دکوراسیون مبلمان شهری، تراس شهری و فضای کاربران خاص (نظیر اتاق کودک یا اتاق دود)، توجه شده است.
در طراحی نمای این مرکزخرید نیز سعی شده است که با توجه به اقلیم شهر قم و ویژگی‌های مذهبی و فرهنگی آن، طراحی مدرن با نگاهی به صبغه فرهنگی و نماد‌های معماری سنتی صورت گیرد تا هماهنگی بیشتری میان بافت پیرامون و بنای پروژه ایجاد شود.
نحوه فروش و واگذاری واحدهای این مجموعه به چه صورت خواهد بود؟
از منظر حقوقی، حق مالکیت بر عین و منافع املاک (به‌صورت توامان)، یکی از کامل‌ترین حقوق قابل فرض در این زمینه است. یکی از آثار این مالکیت، اختیار مالک بر تعیین نوع فعالیت شغلی در واحد تجاری تحت مالکیت خود است. بر این مبنا وی می‌تواند با دریافت مجوز اشتغال از اتحادیه مربوطه، به فعالیت در هر صنف یا گروه شغلی که مایل باشد، اقدام کند و دقیقا اینجاست که با یک چالش حقوقی در زمینه ایجاد مراکز خرید تخصصی مواجه می‌شویم. مدیریت بهره‌برداری مجتمع، خواهان فعالیت همه واحدهای تجاری در محدوده صنفی خاص است و حال آنکه مالک واحد تجاری ممکن است با نواختن سازی مخالف، خواهان فعالیت در صنفی دیگر باشد!
یکی از راهکارهای موثر برای حل این مشکل، این است که اساسا حق مالکیت بر عین واحدهای تجاری توسط مالک مجتمع به اشخاص بهرهبردار منتقل نشود بلکه حق سرقفلی آن واحد تجاری در قالب قرارداد اجاره طولانی‌مدت (مثلا به میزان عمر متعارف ساختمان) به آنان واگذار شود. در صورت ضمن ملاحظه حقوق بهرهبردار، با توجه به حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر، مالک اعیان در مقام موجر می‌تواند نظارت موثرتری بر نوع و کیفیت فعالیت شغلی بهره‌برداران داشته باشد. از سوی دیگر در این حالت مدیر مجتمع ابزار موثرتری برای چیدمان مناسب مستاجران tenancy mix که نقش مهمی در جذابیت و موفقیت مرکز خرید دارد، خواهد داشت. به علاوه برای حفظ سطح کیفی مجتمع، لازم است از ورود اشخاص نامناسب در کسوت فروشنده و بهرهبردار به مجتمع جلوگیری شود که در این حالت (واگذاری سرقفلی) مالک مجتمع کنترل بیشتری بر نقل و انتقال حقوق واحدهای تجاری بین اشخاص دارد که این امر نیز به نوبه خود حائز اهمیت خواهد بود.
با عنایت به مقدمه حقوقی که عرض کردم، در مجتمع بازار سلام، به منظور مدیریت موثرتر، واگذاری واحدهای فروشگاهی موجود در چهار طبقه تجاری، در قالب حق سرقفلی صورت می‌گیرد اما در خصوص سایر بخش‌های مجتمع از قبیل فودکورت، شهربازی، سینما و... با توجه به عرف موجود و تنوع اشکال بهره‌برداری، قالب قراردادی آن حسب مذاکرات و توافق با بهره‌برداران مربوطه تعیین می‌شود.
لازم به ذکر است که در مجتمع بازار سلام، امور مربوط به واگذاری واحدهای تجاری در «دفتر املاک و مستغلات» مجتمع و با حضور مدیر مربوطه صورت می‌گیرد. در این دفتر کلیه اطلاعات مربوط به بخش‌های قابل واگذاری مجتمع و همچنین اسناد و مدارک حقوقی مربوطه اعم از اسناد مالکیت، مجوزها، متن قراردادها و آیین‌نامه‌ها و... موجود است و مدیر این دفتر آقای عبداللهی در طول هفته پاسخگوی مراجعه‌کنندگان محترم است.
چه امکانات رفاهی و خدماتی در این مجتمع در نظر گرفته شده است ؟
امروزه بازار خرید آنلاین در دنیا در حال گسترش است و ضرورت حضور فیزیکی مشتری در مراکز خرید کمتر از گذشته احساس می‌شود، در نتیجه خرید آنلاین می‌تواند تهدید بالقوه‌ای برای مراکز خرید تلقی شود. برای مقابله با این تهدید و ایجاد رونق و پاخور مناسب در یک مرکزخرید، باید ارزش‌ها و خدماتی بیش از یک خرید ساده را در اختیار مشتری قرار داد. به عبارت دیگر مشتری باید برای رفتن به یک مرکزخرید و گذراندن وقتش در آنجا، دلیلی قانع‌کننده‌تر از خرید کالا داشته باشد.
اینجاست که ارائه خدمات تفریحی و رفاهی – فارغ از اینکه خود این خدمات درآمدزا است یا خیر- ضرورت می‌یابد. امروزه سینماها، بخش غذا و نوشیدنی، شهربازی‌ها، کلاب‌های ورزشی و مراکز اسپا و... به خوبی در بطن مراکز خرید جای گرفته‌اند و نقش کلیدی در جذب مشتریان و طولانی‌تر شدن حضور آنان در مراکز خرید دارند.
هیات‌مدیره بازار سلام نیز با همین رویکرد، به دنبال ایجاد فضایی دلپذیر و دوست‌داشتنی برای مخاطبان خود است. مخاطبانی که این مرکزخرید را برای گذران لحظه‌های شاد زندگی‌شان انتخاب کرده‌اند. ما در بالاترین طبقه مجتمع یعنی طبقه ششم، سالن‌های سینما را در قالب یک پردیس سینمایی خواهیم داشت که دسترسی به این سالن‌ها از طریق چهار آسانسور و پله‌برقی‌های تعبیه شده در مجتمع صورت می‌گیرد.
یک طبقه پایین‌تر و در طبقه پنجم، با منظره‌ای دیدنی از مرکز شهر، شاهد فودکورت و کافی‌شاپ مجتمع هستیم که امیدواریم با توجه به تنوع سلایق غذایی مخاطبان – که طیف گسترده‌ای از همشهریان و گردشگران داخلی و خارجی هستند- بتوانیم در موضوع غذا و نوشیدنی، خدماتی متنوع و با سطح کیفی مطلوب را ارائه دهیم.
از دیگر بخش‌های تفریحی مرکزخرید می‌توانیم به شهربازی آن اشاره کنیم؛ شهربازی‌ای که با توجه به نوع فعالیت تخصصی این مرکزخرید، کاملا حال و هوای دیجیتالی دارد. اتاق‌های کنسول بازی، استیج، کافه گیمری، سرای بازی دختران و موزه تراریوم گیم و سایر بخش‌های جذاب این شهربازی، ساعات خوشی را برای بازدیدکنندگان رقم خواهد زد.
شرکت راتا مدیریت ایرانیان چه خدماتی را در زمینه مشاوره بهره‌برداری بازار سلام ارائه داده است؟
حوزه بهره‌برداری از مجتمع‌های چندمنظوره امری است تخصصی که برای موفقیت در آن باید از دانش و تجربه متخصصان این حوزه استفاده کرد. به همین منظور از سال گذشته هیات‌مدیره بازار سلام ضمن انعقاد قرارداد با شرکت راتا مدیریت ایرانیان به مدیرعاملی آقای مهندس ریاضی، از خدمات مشاوره راه‌اندازی و بهره‌برداری این شرکت استفاده می‌کند.
طی این مدت، مطالعات ارزشمندی در زمینه تحقیقات بازار توسط تیم کارشناسان این شرکت انجام پذیرفت و در زمینه تدوین سیاست‌های تبلیغاتی، بازاریابی و قیمت‌گذار‌ی‌ها اقدامات شایسته‌ای صورت گرفت. به علاوه همراهی کارشناس معماری شرکت راتا و حضور ایشان در جلسات فنی پروژه، نکات مفیدی در زمینه ملزومات بهره‌برداری را به همراه داشت. همچنین کارشناسان شرکت راتا ضمن بررسی عملکرد دفتر املاک و مستغلات، پیشنهادهایی راهبردی جهت ارتقا و بهبود تعاملات این دفتر ارائه کرده که بخشی از آن به اجرا درآمده است. در رابطه با بهره‌برداری از بخش‌های تفریحی مجتمع نیز شرکت راتا ضمن همراهی هیات‌مدیره بازار سلام در جلسات مذاکره با بهره‌برداران، سیاست‌ها و راهکارهای مفیدی در این زمینه ارائه کرده است.
در اینجا لازم می‌دانم از تلاش‌ها و زحمات جناب مهندس ریاضی و همکاران ایشان در شرکت راتا مدیریت ایرانیان صمیمانه تشکر کنم و امید واثق دارم که در سایه این همکاری، اتفاقات ارزشمند و خلاقانه‌ای در مجتمع بازار سلام قم رقم خواهد خورد.
